北京房产律师

您当前位置: 首页 律师文集 房产合同
文章列表
房产合同怎么写才有效 商品房销售合同的解除及违约责任范围的确定
2021年2月1日  北京房产律师

  梁学军律师北京房产律师,现执业于北京市长安律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房产合同怎么写才有效

  对于现在的房产买卖由于是涉及到大量的资金转移的,所以一般都是需要签订相应的合同的,对于房产的合同很多人都是不知道写才有效的。下面就让为大家带来房产合同怎么写才有效的相关内容,一起来看看吧。

  一、房产合同怎么写才有效

  房产协议书签订合同生效有两种情况:

  必须依法办理批准、登记等手续才生效,以办理该手续为确认生效的时间。

  在这种情形下当事人双方在签订合同后,须将合同在规定的部门办理批准或登记,合同才能生效。

  合同一经双方当事人签订,即立刻具有法律效力,其合同本身不需要批准或登记。

  房屋买卖合同属于第一类买卖合同。

  同时需要注意,合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。

  依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是过户登记手续的完成。

  《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来,规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效,所有权从登记过户生效。

  二、房产合同合同订立

  签定正式的购房合同,在拟定的时间地点,购房者备齐所有凭证,与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同和出售合同区别:

  购房合同一般包括商品房预售契约和商品房买卖契约两种。

  二者区别在于:

  预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手续。

  商品房出售合同适用于商品房现居销售。

  因此,现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。

  购房合同的主要内容包括以下几方面:

  1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等;

  2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

  3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约等;

  4、交付约定,包括期限、逾期违约、设计变更的约定、房屋交接与违约方等;

  5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

  6、产权登记和物业管理的约定;

  7、保修;

  8、乙方使用权限;

  9、双方认定的争议仲裁机构;

  10、违约赔偿;

  11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

  在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

  1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、要明确,如合同中的甲方不能是代理商或律师,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。

  2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

  房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以建筑面积计价还要标明使用率。

  3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

  4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

  5、违约的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约的违约事项包括:

  签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;

  购房者不按期付款;

  开发商不按期交房;

  面积变动超过约定幅度;

  房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;

  产权过户手续不全或不能按期办理。

  三、房产合同补充协议

  购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

  第一,要明确按揭办不下来的话,双方的。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的是什么。

  第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。

  第三,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

  第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。

  第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。

  第六,明确退房的。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。

  若买的是二手房一定约定好付款事项,分期付款还是贷款,分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚,贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约问题;再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚,以免后期不兑现

  以上就是为大家带来房产合同怎么写才有效的全部内容。房产合同的内容是法律明确的规定的,所以要多多注意相应的格式的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

商品房销售合同的解除及违约责任范围的确定

  导读:商品房质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下,违约方须承担违约,该违约的形式包括继续履行、补救措施、定金、违约金、和损害赔偿。  一、商品房销售合...

  一、商品房销售合同能否解除

  合同的解除,是指合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。有效的合同系双方达成合意的真实意思表示,对双方均有约束力,只有在主客观情况发生变化致使合同不必要或者不可能履行,继续履行合同已失去积极意义,将造成不适当的结果的情况下,才允许解除合同。

  二、违约范围的确定

  合同法第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。该条规定了合同解除后,过错方需赔偿相应的损失。

  合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。前述法条规定了违约方对守约方因其违约行为而遭受的损失应承担的赔偿,应依法遵循两个原则,一是完全赔偿原则,即应赔偿守约方因此造成的直接和间接损失,直接损失主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用等,间接损失是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益;二是合理预见原则,即损失应以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。

  合同法第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……从该条规定中可以看出,对于违约金不足以弥补损失的,可以要求增加,但是仍以所受损失为限,故笔者认为,对于两者不能同时主张。

  三、购房差价的计算标准

  虽然确认了被告应赔偿原告购房差价,但是就其计算标准,实践中做法不一。最为稳妥的方法当然是鉴定、评估该房屋现有的价值,其与购买时的价值的差额即为差价损失。该方法虽然最为科学、公平,但是耗费的人力、物力较大,时间成本较高,原告还需就此另外缴纳评估费用,不符合效率的原则。

  市场有其独特的价格杠杆,可以通过同楼盘、同区域、同楼层现有的销售价格与购买时价格的差额计算差价损失。首先,房屋销售价格系被告开发商依其成本、市场供求等一系列因素得出,且经过物价部门核准,以该价格估算房屋现有价值并无不当;其次,该种方法不违反公平原则,却明显缩短了时限,降低了成本,保证了原告的利益,为被告减轻了负担,亦符合法院效率的主题。

  综上所述,房屋作为国人最看重的财产之一,各方在签订及履行商品房销售合同的时候,对于影响房屋购买、居住的重大因素,应做到明确且详细的告知义务,否则要承担不利后果,法院在处理房屋解除合同纠纷时,如果出现影响居住权益的要素或存在其他质量问题,不能仅以房屋经过验收就认定合同不能解除,应着重从保护业主利益的角度出发,综合考量。如果确因开发商存在违约行为导致合同解除的,除了返还购房款外,违约方还应赔偿相应的违约金或者购房差价损失,但也仅以业主的实际损失为限。对于损失的计算方法,从效率及公平的角度出发,建议以同条件房屋的现有价值估算相应损失,此举不仅可以较为公平地计算损失,更可以节约成本,保护双方的利益。


来源: 北京房产律师  Tags: 房产合同怎么写才有效,商品房销售合同的解除及违约责任范围的确定


梁学军——北京房产律师

13501179353

扫描二维码

掌上律师解烦恼

All Right Reserved Copyright@2021 版权所有 北京房产律师 法律咨询热线:13501179353 网站支持:大律师网 网站地图