北京房产律师

　　戴可欣，北京房产律师，现执业于北京市盈科律师事务所，为人和蔼可亲，容易沟通，办案风格亲切耐心，致力于通过良好的沟通为每一个当事人提供优秀的法律服务，做好实事，帮人排忧解难。法律专业知识扎实，办案认真负责，具有较强的判断能力及逻辑分析能力，一贯坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，最大限度地维护当事人的合法权益。

建设工程合同分类

建设工程合同种类

1.建设工程合同根据承包的内容不同,可分为建设工程勘察合同、建设工程设计合同与建设工程施工合同。

工程勘察合同,是指勘察人根据发包人的委托,完成对建设工程项目的勘察工作,由发包人支付报酬的合同。

工程设计合同,是指设计人根据发包人的委托,完成对建设工程项目的设计工作,由发包人支付报酬的合同。

勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。

工程施工合同,是指施工人根据发包人的委托,完成建设工程项目的施工工作,发包人接受工作成果并支付报酬的合同。施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。

2.建设工程合同根据合同联系结构不同,可分为总承包合同与分别承包合同,还可分为总包合同与分包合同。

总承包合同与分别承包合同

总承包合同,是指发包人将整个建设工程承包给一个总承包人而订立的建设工程合同。总承包人就整个工程对发包人负责。

分别承包合同,是指发包人将建设工程的勘察、设计、施工工作分别承包给勘察人、设计人、施工人而订立的勘察合同、设计合同、施工合同。勘察人、设计人、施工作为承包人,就其各自承包的工程勘察、设计、施工部分,分别对发包人负责。

总包合同与分包合同

总包合同,是指发包人与总承包人或者勘察人、设计人、施工人就整个建设工程或者建设工程的勘察、设计、施工工作所订立的承包合同。总包合同包括总承包合同与分别承包合同,总承包人和承包人都直接对发包人负责。

分包合同,是指总承包人或者勘察人、设计人、施工人经发包人同意,将其承包的部分工作承包给第三人所订立的合同。分包合同与总包合同是不可分离的。分包合同的发包人就是总包合同的总承包人或者承包人。分包合同的承包人即分包人,就其承包的部分工作与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向总包合同的发包人承担连带。

建设工程合同

一、建设工程合同的概念和特征

建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括勘查，设计合同和施工合同。建设单位称为发包人，勘测，设计或者施工单位称为承包人。

建设工程合同的特征

1.建设工程合同是一种特殊的承揽合同。因此，对建设工程合同没有规定的，适用承揽合同的有关规定。

2.建设工程合同完成的工作效果是建设工程及有关的勘察，设计成果。

3.一般来说，建设工程具有投资大，周期长，质量要求高等特点。

二、建设工程合同的订立

建设工程合同的订立，可以采取一般协商方式，也可采用招标投标方式。符合《招标投标法》第3条规定的，必须采取招标方式。

我国《招标投标法》第3条规定：“中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察，设计，施工，监理以及工程建设有关的重要设备，材料等的采购，必须进行招标：

大型基础设施，公用事业等关系社会公共利益，公众安全的项目;

全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。

使用国际组织或者外国政府贷款，援助资金的项目。

前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。

法律或者对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”

《合同法》第271条规定：“建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开，公平，公正进行。”这里所说的有关法律。主要是指《招标投标法》和《反不正当竞争法》。在招标，投标中恶意串通中标的，工商行政管理等机关有权确认中标无效。

2.基于建设工程合同的特殊性，《合同法》第270条规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”

3.《合同法》第273条规定：“国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划，可行性研究报告等文件订立。”

发包，分包与转包

《合同法》第272条规定：“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人，设计人，施工人订立勘察，设计，施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察，设计，施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察，设计，施工承包人向发包人承担连带。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程发包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。”

1.发包人与承包之间有合同关系，承包人与分包人之间有合同关系，但发包人与分包人之间并没有合同关系。然而，分包人却要就其完成的工作成果向发包人承担连带，这是合同相对性原则的例外，即该的依据是法律而非约定。

2.承包人必须自己向发包人承担主要的建设义务。即承包人必须自行完成建设工程主体结构的施工，而不能将主要的建设义务交由第三人完成，而由其自己来向发包人负责。

3.发包人应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。《建筑法》第13条规定，从事建筑活动的建筑企业，勘察单位，设计单位和工程监理单位，按照拥有的注册资本，专业技术人员，技术装备和已经完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应的资质等级证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

4.发包人不得将建设工程肢解发包。所谓肢解发包，是指发包人将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同承包单位的行为。

5.承包人不得违反分包。分包是允许的，但不允许非法分包。所谓违法分包，是指下列行为：总承包人将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;建设工程总承包合同中没有约定，又未经发包人的认可，总承包将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;分包单位将其承包的建设工程再分包的。

6.禁止转包。转包，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。

有上述违法情形之一的，则属于无效合同。

三建设工程合同当事人的权利和义务

承包人的义务

1.容忍义务

承包人要接受发包人的监督检查及监理人的监理。《合同法》第277条规定:“发包人在不妨碍承包人在正常作业的情况下，可以随时对作业进度，质量进行检查。”

《合同法》第276条规定：“建设工程实行监理的权利和义务以及法律，应当依照本法委托合同以及其他有关法律，行政法规的规定。”

监理人。在我国，监理人是指具有相应资格的监理单位。工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。

监理业务。监理重大，对技术监理业务必须由监理单位亲自完成。工程监理单位不得允许其他单位或者个人以本单位的名义承接工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。

2.通知义务

《合同法》第278条规定：“隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工，窝工等损失。”

3.依法，按约施工及交付工作成果的义务

承包人应当依法施工，应当严格按照操作规程施工，按时，按质交付工作成果。因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工，改建。经过修理或者返工，改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约。施工人拒绝修理，返工或者改建的，发包人可请求减少支付工程价款。

发包人的义务

1.协助义务

“发包人未按照约定的时间和要求提供原材料，设备，场地，资金，技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工，窝工等损失。”顺延工期实质上是履行抗辩的行为，行使抗辩权之外，还可以追究对方的违约。根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条的规定，发包人提供的设计有缺陷，提供或者指定购买的建筑材料，建筑构配件，设备不符合强制性标准，或者直接指定分包人分包专业工程，从而造成建设工程质量缺陷的，应当承担过错。

2.验收义务

《合同法》第279条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。检验合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程竣工经验收后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但分包人没有履行验收义务就接受了工程而后又主张工程质量不合格的纠纷在实践中经常发生，而第279条未给出明确答案。《施工合同解释》第13条对此予以了回应：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合
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