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什么是业主撤销权,业主撤销权的范围有哪些 买了烂尾楼,业主怎么向政府写维权书
2021年1月25日  北京房产律师

  梁学军律师北京房产律师,现执业于北京市长安律师事务所,执业经验丰富,责任心强,能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累,法学理论知识不断强制,案件处理各项技巧不断提升,把委托人的事当做自己的事,把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

什么是业主撤销权,业主撤销权的范围有哪些

业主撤销权

在业主撤销权纠纷中,业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益。

其一,传统民法理论认为,撤销权在性质上属于形成权。所谓形成权,是指权利人仅依其单方之意思表示即可使民事法律关系变更或消灭的权利。而业主撤销权所要撤销的是业主大会或业主委员会所作出的决定,所涉及的是多数人的利益,这必然应该是十分慎重的,不能单凭个别人的意志就可以决定,因此物权法并未赋予业主对业主大会或业主委员会决定直接撤销的权利,而必须经由人民法院审查该决定是否侵害了业主的合法权益,再作出是否撤销的判决。因此业主撤销权不属于传统民法所指的形成权。

其二,业主撤销权具有请求权的性质。业主撤销权,实质上是业主对自己的合法权益,包括物权、债权、知识产权等,在受到业主大会或业主委员会决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后,法律赋予业主可以通过司法途径获得救济的权利。因此,业主撤销权,实质上是一种侵害排除请求权,具有请求权的性质。

其三,也是最具有实践意义的一点,业主撤销权与我国民法中明确规定的债权人撤销权、合同撤销权相比,也有其特殊之处。因为业主撤销权属于集体成员撤销权之一,是集体成员中的个体或部分个体对侵害其权益的集体决定进行抗辩的一种方式。物权法设立业主撤销权,是为了防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出决定侵害业主合法权益。

业主撤销权范围的界定

第一,关于业主委员会的性质。业主委员会这一组织虽然早在20世纪90年代即在某些地区产生,但作为专门术语出现在法律文本中却始于2003年国务院颁布的《物业管理条例》。修订前的《物业管理条例》虽然并未对业主委员会予以正面界定,厘清业主委员会的内涵和外延,但在第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”2007年修订后的《物业管理条例》第十五条第一款删除了上述规定,改为“业主委员会执行业主大会决定的事项”。由于物权法以及相关配套法规对业主委员会的性质及地位并未明确,学术界以及实务界对业主委员会的性质存在很大争议。《物业管理条例》在修订后虽然未明确使用“执行机构”的表达方式界定业主委员会,但物权法第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定……有关共有和共同管理的其他重大事项……决定前款其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此,小区业主委员会应是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的常设执行机构,按照业主大会的决定行使管理小区的职责。

第二,关于业主撤销权适用范围。物权法第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”单从字面上理解,业主撤销权适用的客体就是由业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。但是,依照物权法相关规定,除了业主大会明确授予的职责外,业主委员会无权作出对业主权益具有现实不利影响的决定。根据物权法第七十六条的立法目的,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条将物权法第七十八条第二款的规定扩张解释为不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违法。这样,业主行使撤销权的理由有如下两种:1、决定的内容直接侵害了业主的合法权益,如剥夺了业主利用公共设施的权利;2、决定的内容并无违法之处,但作出决定的程序违法或超越法定权限。与此相对应,对业主所享有的合法权益的侵害即可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。

买了烂尾楼,业主怎么向政府写维权书

买到烂尾楼,业主怎么向政府写维权书

业主维权请愿书

尊敬的***各位领导,

你们好:

我们是xx市xx区***小区的购房者,小区自2015年开始售楼,按照合同约定,本应于2016年1月31日交房,之后又多次修改并承诺交房日期,截止目前,该小区仍未交房。且未取得五证中的任何一证,其建造效果也与当初宣传设计存在严重差距。令数千户家庭受此牵连,滋生出不少家庭和社会矛盾。请政府领导出面协调解决,主持公道。

目前,小区楼房已经基本建成,内部景观也基本成型。剩下后期电力改造,电梯调试,卫生清理,燃气及太阳能安装等工程收尾事项。眼看交房在即,一方面广大业主有着急切的住房愿景,另一方面曝出的有关房子的种种问题令大家实在担忧。毕竟老百姓买房不容易,倾尽家财买的这套房,这关系到我们数千家庭的居住,民生保障等一系列切实自身利益的问题,亟待解决。

就***小区目前的状况,问题汇总如下:

1、产权:小区自15年开售,对外宣称大产权商品房,然而至今还未取得五证中的一证,开发商一直托辞正在办理中,然而五年过去了,一点进展没有。产权性质成了问题。

2、交期:开发商交房时间一再拖延,存在严重延期,当初承诺2016年交房,至今还没有交房,跟五证一样,一次次承诺,一次次失信,后期违约金怎么算,要有明确交代。

3、违规收取业主燃气初装费,根据《河北省天然气价格管理办法》,明确规定,新建商品房城市燃气初装费,应作为开发建设成本计入商品房价格,由房地产开发单位缴纳,不得向用户单独收取。售楼部却要求大家缴纳3800元燃气费。后期费用明细,合理与否,须公布明细。

4、绿化:当初承诺小区绿化的是52%,实际绿化严重不足,存在严重缩水,且小区地面为水泥硬化路面,后期大多地方无法补栽植物增加绿化。

5、规划设计:售房之时,介绍的是飘窗设计,园林景观,喷泉设施等,从现在的实物实景中并没有看到这些,与当初介绍及沙盘存在严重差距。

6、质量及安全隐患:目前保定在建小区入户口一般都有防坠门亭以防止高空坠物带来的安全隐患,本小区没有。

7、其他:小区地面为水泥硬化,在雨雪多的季节,夏季干热,积水积雪后,排放问题大。

另外还曝出存在一些质量问题,由此,关于验收,因为开发商没有取得项目五证,质量验收是否由质监站验收,是否能出示权威质监报告,令广大业主犯难,未来所产生的安全隐患也令人担忧。

未来,上述问题会衍生出一系列问题,比如房产属性,落户,社区保障,孩子入学,居住安全,居住舒适度,房产交易等等。如何保障我们本该拥有的权益,数千业主在此请愿,希望政府给人民做主,保障广大业主的合法权益。

20XX年XX月XX日

***小区维权业主

买了烂尾楼怎么办

1、如果开发商再三拖延交房时间,遭遇“烂尾”危机,购房者千万不要根据购房合同中的约定而退房。因为这时开发商手中已经没有多少钱了,退房后,并不能立马拿到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。

2、如果该楼盘存在“烂尾”的可能,先不要急于向法院起诉,给开发商一点时间,看其是否能在短时间内筹措到资金,完成后续的工程,将可能的损失降到低。

3、如果业主决定起诉开发商,则必须团结一致,齐心协力。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉,得到赔偿;而其他的业主没有及时起诉,可能终得不到赔偿。到一定时间之后,如果开发商依然没有筹集到足够的资金来完成项目,开发商就应该向法院提出破产保护。经法院对该公司析产、拍卖后,获取项目后续完工的资金。

4、假如发展商后因资不抵债,不得不宣布破产,分为以下两种情况。

若宣告破产时房屋尚未建成,则会造成开发商对购房者不能履行的情况。

按揭贷款买房和分期付款买房,这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰;该房屋是否有产权证和销售许可证;是否被抵押,抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。必要时,可以向律师咨询。

如果开发商破产后房子已建成,购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。

购房者可以到工商部门,查询该房企是否按照法定程序进行了注销;如果已经合法注销,则可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料,到相关部门办理房产证/不动产证。

由于开发商违规建设、出现经济纠纷或者资金短缺而导致楼盘停工延期交房或者烂尾的情况不在少数。又逢年底,回家买房置业的人不少,在买房时怎么才能防止烂尾的情况发生呢好选择有实力的品牌开发商,买房时注意看下五证是否齐全,另外,在买房时,选择主体工程已建2/3的楼盘,这样烂尾的风险小一点。出现烂尾的情况,维权比较困难,业主也闹心,所以在买房时,一定要多观察多注意,房烂尾风险防范于未然。

购买了烂尾楼是很麻烦的事情,自己的权益肯定是被侵犯了的,所以这个时候一定要进行维权,我们的业主可以组织起来写一份维权请愿书,一般购买了烂尾房的话是退不了钱的,
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