戴可欣，北京房产律师，现执业于北京市盈科律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
李先生通过一家房屋中介甲去看一个标价100万的二手房。看房前，中介告诉他根据“行规”，须先签“看楼书”。李先生购房心切，只好在中介预先准备好的《看房证明及委托协议书》上签名。根据协议，如房屋成交，李先生应支付成交价的3%作为佣金。
看楼书同时规定“在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付上述佣金及等额于佣金25%的违约金”。因房价无法协商一致，李先生放弃购买该房，半年后，另一家房屋中介乙对同一房源标价88万，李先生于是通过另一家中介签约成交。中介甲知晓李先生成交后，向李先生追讨佣金及违约金，李先生不同意，最后双方闹上法院，法庭认定“看楼书”中的霸王条款无效，最后，法院判决中介公司败诉，李先生无需向中介甲支付佣金及违约金。
诚信的缺失，致使二手房屋交易过程中，客户为了逃避佣金，不诚信而跳单的行为也是存在的，中介公司要求客户签订《看楼书》以防止跳单，是维护自身权益的有效依据之一。但是，中介机构不能片面为了单方利益而对客户的权利进行超越法律规定的限制。
本案中，李先生只要在一年内购买该物业，不管是否是在中介甲的居间服务促使下购买的，均应向甲中介支付佣金。很显然，《看楼书》隐含了免除作为居间人甲的主要义务以及强迫李先生必须接受甲居间服务的意思。因此，《看楼书》中免除中介甲的、排除李先生主要权利的条款无效。
从性质上看，《看楼书》属于格式合同。对于格式合同，《消费者权益保护法》、《合同法》都对格式条款作了种种的限制，以防止条款制作人滥用格式条款获取不正当利益，并保护合同相对人，尤其是消费者的合法权益。
《合同法》规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，李先生购买房产是通过另一家中介公司成交，原中介方来促成房屋买卖合同，就是居间未成功。原中介方要求支付佣金，违反了我国《合同法》的规定。
《消费者权益保护法》第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。
消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主诀定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。
消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时来与对方协商的条款。
《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其、加重对方、排除对方主要权利的，该条款无效。
《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
律师提醒：本人前年做过二手房交易，领教了房屋中介的厉害，最近有朋友处理其房屋时，也差点落入陷阱，消费者与房屋中介之间的纠纷可谓日益见长。中介方利用消费者“心急”、“先签着无所谓”等麻痹心态诱导其签订不利于己的隐含霸王条款的合同，而一旦出现中介不理想的状况，其有常常利用这些条款来与消费者谈判。消费者此时心想：白字黑字写着，逃也逃不了。于是破财挡在息事宁人，谁让自己当初签得那么随意呢，殊不知很多条款并不当然对其产生法律约束力。这里提醒欲进行房屋买卖的消费者：签订任何书面文件前都要看清楚，尝试理解清楚字面的含义，如无把握的，应及时咨询律师，以免草率签字最终吃亏。
二手房买卖必须要请中介吗
依据我国合同法的规定，进行二手房买卖时，并不一定要找房屋中介的，找不找中介由当事人决定，找中介的就需要签订合同。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条;居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条;居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿。
第四百二十六条;居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二手房贷款的收费和本息的归还怎么办
办理抵押贷款需要律师事务所、房地产估价事务所、公证处、保险公司等多家相关机构。
办理抵押贷款涉及的费用包括房地产评估费、律师费、公证费、保险费及办理相关手续要交缴的税费。
贷款利率按人民银行规定的个人住房抵押贷款利率执行。当国家利率调整时，其贷款利率标准随之调整，实行一年一定。
购房抵押贷款采取按月分期归还法，借款人必须在缴款专用账户内保持一定的余额，银行每月在合同约定还款日从该账户上扣划贷款本息。
借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息
1.等额法的计算公式：每月还款金额=供款总期数/供款总期数-1)*贷款本金
2.递减法的计算公式：每月还款金额=贷款本金/供款总期数+×月利率
以上知识就是对相关法律问题进行的解答，依据我国合同法的规定，进行二手房买卖时，并不一定要找房屋中介的，找不找中介由当事人决定，找中介的就需要签订合同。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。
来源: 北京房产律师 Tags: 房产中介自己造法 霸王条款被判无效,二手房买卖必须要请中介吗
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