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房产可以质押吗,房产质押合同应当注意哪些方面 网签合同和购房合同一样吗?
2022年2月14日  北京房产律师

  梁学军律师北京房产律师,现执业于北京市长安律师事务所,具有丰富的法律务实经验,深厚的法律功底,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。

  

房产可以质押吗,房产质押合同应当注意哪些方面

我国在法律上明确的规定质押的设立要以权力和动产做基础,但是不动产质押在现实生活却是经常见到的,对于这样的情形我们不能片面的看待,虽然《担保法》对质押的规定很明确,但是也没有说不动产质押就是违法的,所以,针对“房产可以质押吗”这个问题,对此做了相关的分析。

一、房产质押的效力认定

对不动产质押的效力认定,除了要根据《担保法》动产质押的有关规定之外,还应当依照不动产抵押的有关规定进行处理。也就是说,不动产质押,既要符合动产质押规定的全部条件,又要不违反不动产抵押中的有关规定,才是有效的,其质权才能受到法律保护。同时,从我国不提倡不动产质押的立法意图考虑,在不动产质押较动产质押的效力认定上,对不动产质押的效力认定更应当从严掌握,在价值取向上引导人们尽可能减少以不动产设定质押。

二、房产质押合同应当注意哪些方面

出质人和质权人应当以书面形式订立不动产质押合同,并载明出质的不动产。

根据我国《担保法》的规定,质押合同为要式合同,必须履行特定的形式,即除了合同当事人设质的一致意思表示外,还必须以书面形式订立质押合同,合同才能成立。如果当事人只是以口头约定的方式设定不动产质押的,债权人即使占有了质押的不动产,也应以该质押关系不符合质押合同的形式要件而确认质押不成立。质押合同没有载明出质的具体的不动产的,因该质押合同无明确的质权指向对象,缺少质权成立的物质基础,也应当归于不能成立。

出质人对出质的不动产必须享有所有权或处分权。

对出质的不动产,出质人应当具有所有权或者依法享有处分权才能出质。否则,不发生质权设定的效力。担保法司法解释第84条关于出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质,债权人不知出质人无处分权的,仍可对质物行使质权的规定,笔者认为,该规定仅适用于动产质押,而不能扩大和套用到不动产质押上来,不动产质押出质人对质物一定要有合法的所有权或处分权,否则,质押都应当认定为无效。

不得用于抵押的财产,该财产不能用于质押。

抵押与质押,除了在是否转移占有和公示方式上存有根本的区别之外,在其他方面并无本质的不同,因此不得抵押的财产理所当然也不得用于质押。如:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不得用于质押,如用于质押的,应当认定质押无效。

综上内容就是针对“房产可以质押吗”这个问题做出的一些分析,虽然房产质押在现实生活中是常见的,但是在法律界看来这样的事件却是与立法相违背的,我们要一分为二的看待房产可以质押吗这个问题,从根本上入手来做好防御措施,保护自己的利益不受损害。

网签合同和购房合同一样吗?

一、网签合同和购房合同一样吗

网签合同和购房合同是不一样的,两者有着很大的区别,购房合同是在购房者付款后签订的合同,而网签是在房屋买卖双方签订房屋买卖合同后,双方一起到房地产相关部门办理备案手续,并将房产信息公布在网上,相关人员会给一个网签号,通过网签号即可在网上查询到该房产的相关信息,这样会使房产交易过程更加公开化与透明化。

二、二手房网签流程

1、房屋交易双方达成购买意向后,买卖双方共同到当地的房地产相关部门,让网签操作人员将购房合同录入网签系统中,交易双方确认合同无误后,相关人员将购房合同的电子文本信息提交至网签系统中。

2、网签系统对购房合同的电子文本信息进行查验,确认与房产备案条件相符合后,将购房合同的电子文本信息记入登记簿中,网上备案手续完成后,即可拿到合同编号,并在网上公示该房屋的相关信息。

3、房产备案手续完成后,房地产开发商需将已备案的购房合同打印出来,房产交易双方在合同上签字后,分别留一份合同存底,此外,购房者应凭本人身份证,到当地的房地产交易机构确认合同是否已成功备案。

三、网签要注意什么

1、在进行网签购房合同时,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证。一般来说,只要有了预售证,普遍就意味着开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等证件。而开发商的五证齐全,就是买房能否办理不动产权证的关键。

2、在进行网签购房合同时,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写。在网签购房合同面前,可千万不能马虎!

3、如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在面积差异处理条款中明确面积发生误差时的处理方式。另外,在进行网签购房合同时,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

4、资金不足而延期交房是常有的事,因此开发商往往会在预售合同上大做文章。比如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期,运用“水电气安装后”、“质量验收合格后”、“小区配套完成后”等一些模糊语言。

网签购买合同虽然信息会进行公开,故此可以较为方便的查询到购买房屋的状态。但是在购房之前,需要了解开发商是否已经取得了预售许可,然后网签之前,需要仔细的查看合同内容,斟酌是否有霸王条款,并且在签署该合同之后,需要办理备案手续。



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梁学军——北京房产律师

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