戴可欣律师，北京房产律师，现执业于北京市盈科律师事务所，以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。
纠纷的解决方式
1、房地产分离出卖。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6、价格欺诈，显失公平。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能销售。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在销售后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、非法转让。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的;
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
如果房屋买卖合同纠纷要进行解决，不知道怎么解决可以来问问律师。
一、注意认购书的圈套
为了避免认购书成为圈套或者日后的负担，需要认真审查认购书的内容对正式合同主要内容的明示约定或者交叉约定，并弄清楚订金缔约过失和违约，注意定金担保条款的具体含义，从而对有关认购书的条款重新约定并再次进行修正。同时，建议约定如下条款：1.若因对本认购书约定之外的事项协商不成而无法签订购房合同的，双方互不承担违约;2.如果房产商提出的合同事项与广告宣传不符的，属于售房者违约，并承担违约。
二、注意合同约定面积与实际面积的差异
在以建筑面积作为销售面积的合同中，实践中经常出现建筑面积不变，而公摊面积增大、套内建筑面积却减小的情形，建设部《商品房销售管理办法》第20条的规定对此欺诈销售的情况没有禁止性规定。因而，建议消费者弄清楚有关建筑面积的含义，争取选择以套内建筑面积计价的方法进行买卖交易，并以此据实结算。
三、按揭买房者需谨慎
对于需要按揭贷款的消费者，建议在认购书或者购房合同中明确：1.房产商已经审查了购房者的有关情况，并认为完全符合按揭贷款条件;2.按揭贷款手续由**商代为办理;3.如果因客观原因导致不能办理按揭贷款手续，购房者有权退房，且不承担违约以及任何损失。
四、弥补逾期交房造成的损失
逾期交房的违约情况比较普遍，但往往销售方不承担什么，而由此产生的经济损失只能由购房者独自承担，原因是在房屋销售合同中约定了免责条款。在此，本律师建议，购房者在签订销售合同时，一方面要明确约定交房的具体时间，制约销售者的免责条款，给销售者以履约压力，保证及时有效地履行合同，加大销售者逾期交房的违约。同时，对逾期交房时间过长的情况，约定购房者的单方退房权利。这种保证是必要的，也是可行的。
五、把好接受房屋时的“交接”关
法律手续方面，依照相关法律规定，商品房需经验收合格后方可交付使用，其重要标志是取得《工程竣工验收备案表》。同时，根据法律规定和合同约定，销售者应当同时交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。建议购房者在合同中明确约定：1.不交付“两书”，购房者有权拒绝接房;2.不出示“一表”，视为未交接。
拿到房屋钥匙的同时，须认真检查房屋现实状况和合同约定是否一致，是否有质量问题等，检查合格后，方可填写《确认书》。
六、重视产权登记
房屋所有权证作为房产所有权的合法有效证明，对于房产占有、使用、收益、处分权起着至关重要的作用。根据购房者自身情况，从婚姻法、物权法的有关规定出发，在房屋买卖合同中明确约定产权人的共有人，在办理产权证过程中买卖双方的法定和约定权利义务。有必要的话，购房者应当力争过期不能办理房屋所有权证时退房的权利。
七、约定物业管理
对没有配套物业管理的房屋买卖，由于没有相应业主大会，物业公司暂由销售者委托或托管，因而房屋买卖合同中应当明确约定物业管理为前期管理。对有物业管理的大型楼盘和高档小区，应该注意《物业管理公约》的约定内容，无异议后签字认可。
八、其他补充事项。
1、对于室内外环境进行适当关注，并对相邻建筑、不良设施、噪声污染等内容加以约定;
2、明确交付时的入住条件，如供水、供电、通煤气、排水等;
3、交付后的质量保修，应当保留长时间不能修复及经两次修理后仍不能正常使用时退房的权利;
4、另外，如果需要，建议对免费车位、公共设施、露台使用面积等问题进行明确。
最后，千万注意，签好合同后，请您自己保存一份复印件，记住让对方盖章，并注明：复印件与保存于房产商处的原件一致。如果在这个过程你还需要律师的帮助，欢迎在线咨询。
来源: 北京房产律师 Tags: 房屋买卖合同纠纷解决的方式有哪些,签订购房合同须注意
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