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房屋买卖合同有法律效力吗?有什么特征签房屋买卖合同需要注意什么
2020年12月17日  北京房产律师

  梁学军律师北京房产律师,现执业于,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。梁学军律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

房屋买卖合同有法律效力吗?有什么特征



关于买房,相信大家都会经历吧,而买房合同的合法性关系到我们自身的利益,必须十分谨慎,以免上当受骗。因此,很多购房者会担心房屋买卖合同有法律效力吗这个问题其实法律上已经给出相应的条文来保障我们的合法利益,一起跟着来学习一下相关的法律知识吧。


一、房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:


1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。


一般主体要求。《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。


特殊主体要求。为维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。


2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。


3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。


二、房屋买卖合同属无效合同的特征:


1、房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。


2、未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。


3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。


4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。


5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。


6、买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。


7、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让:1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


以上,就是为大家整理的关于房屋买卖合同有法律效力吗这个问题的相关的法律知识,主要包括买卖合同应该具有的条件以及无效合同的特征,希望会对大家有所帮助。买房合同的签订必须十分谨慎,建议大家在签订之前在网站进行在线咨询。






签房屋买卖合同需要注意什么



一、签房屋买卖合同需要注意什么



首先看开发商是否具备“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证。


使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。


查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。


买期房要注意建筑面积的约定。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。


买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。


签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。因为这两书都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此特别要注意。


签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。这是购房者很容易忽略的内容,要注意防止物业公司变更物业费。


注意合同文本中补充协议的内容。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的。补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容,对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订,对遗漏的事项要加以补充。


注意约定违约。这部分合约应包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。


二、房屋交易时如何防范风险


核查相关证件。购房者一般都知道买房时要看“五证”,但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面:所购商品房是否在《商品房预售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。《国有土地使用证》中是否注明为“出让”,而不是“划拨”。所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。


为防止延期交房情况的发生,购房者在购房合同中对开发商交房期限要详细约定:开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。


如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。


在房屋买卖中,购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。关于面积误差问题,买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围内的误差,不视为卖方违约,但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算,多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围应视为卖方违约,卖方应承担违约。


物业管理是购房者长期面临的一个问题,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。因此,在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。同时,购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度。


房屋交易也就是房屋买卖,因此签订的合同也就是房屋买卖合同,该合同能够在一定程度上为当事人的利益提供保障,但前提是签订的房屋交易合同一定要是具有法律效力的。此外,不管是在签订交易合同之前,还是签订交易合同过程中,甚至是签订了合同之后,对于当事人来讲都有需要注意的地方。







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梁学军——北京房产律师

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