北京房产律师

您当前位置: 首页 律师文集 公证税收
文章列表
二手房交易税介绍 继承房屋的税收是多少
2020年12月17日  北京房产律师

  梁学军律师北京房产律师,现执业于,具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验,作风严谨、言辞犀锐、思维缜密,素以敬业和执着著称。为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房交易税介绍

随着二手房交易的增多,国家的政策调控也增多,所以二手房交易的税收常常都在变化,为您整理了目前二手房税收方面的相关制度,希望对大家有所帮助。

税费介绍正常过户

二手房交易根据房产所在地区的不同、房屋属性不同,在交易税费的收取上也存在着一定的区别,不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用,而各区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别:

交易手续费

按照房屋的建筑面积计算为每平方米6元。2008年11月01日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。

测绘费

按照建筑面积每平方米1.36元计算。

产权登记费

按照每宗交易80元来计算。

土地登记费

二手房交易税、费明细表按照每宗交易38元来计算。

评估费

按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。

交易转移印花税

税率标准为0.005%。2008年11月01日起,个人购买或转让住房暂免征收印花税。

契税

2008年11月1日起,个人购买非普通住房的契税税率为3%,个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到0.5%。

个人出售家庭唯一住房,重新购置住房的,原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

营业税

税率收取标准为5.5%。2009年1月1日至2009年12月31日,对于个人购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。

个人所得税

对住房转让的个人,能够提供完整、准确的有关凭证,能够正确计算应纳税额的,应采取查帐征收,依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,税率暂定为计税价格的1%。

对个人转让现自有住房并在现自有住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人,其缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

具体办法为:个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的,可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税,购房金额小于原自有住房销售额时,按照现购房金额占原售房金额比例,向区地税部门申请同比例退税。

规定“个人自用2年以上,并且是家庭唯一生活用房的个人所得,免征个人所得税。”。[1]

赠与过户

1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加⑴公证费40元/平米*产权证面积⑶契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样

2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权证复印件一套⑵不需要经过地税局直接可以过户。⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

继承过户

1、继承房产的费用有:⑴公证费40元/平米*产权证面积⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。

2、所需材料:⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权[2]证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

编辑本段起征点二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据

普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-}×20%;2年以上5年以下的普通住宅:×20%。出售公房:5年之内,×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。同时,1999年12月,财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定,具体分三种情况征税:

1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

2、个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

3、职工出售以成本价出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。

编辑本段免缴少缴主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策:

一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。国库对于所交费用。

编辑本段税费类型一、普通住宅税费种类及征收标准,营业税按本次交易价格×5.55%征收,个人所得税按本次交易价格×0.5%征收,土地增值税免收,印花税为5元/户,契税按本次交易价格×0.75%,以上费由地方税务局征收,而每次交易中手续费的3元/平米、登记费的80元/套、查档费的150元/户由房屋登记机构征收。

二、普通住宅税费种类及征收标准,印花税为5元/户,契税按本次交易价格×0.75%。

三、普通住宅税费种类及征收标准,营业税按本次交易价格×5.55%征收,个人所得税按本次交易价格×0.5%征收,土地增值税免收,印花税为5元/户,契税按本次交易价格×3%。

四、普通住宅税费种类及征收标准,营业税按上次交易价和本次交易价格差额×5.55%征收,个人所得税按本次交易价格×0.5%征收,土地增值税免收,印花税按本次交易价格×1%。+5元,契税按本次交易价格×3%。

编辑本段计算方法买方:

1、契税:

成交价或评估价×1.5%

2、交易服务费:

建筑面积×3元

3、交易印花税:

成交价或评估价×0.05%

4、产权转移登记费:

50元[3]

卖方:

1、交易服务费:

建筑面积×3元

2、交易印花税:

成交价或评估价×0.05%

3、土地出让金:

成交价或评估价×1%

4、解困房:

成交价或评估价×1%

5、商品房:土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用:

成交价/总面积×分摊面积×10%

成交价/总面积×分摊面积×20%

7、个人所得税:成交价或评估价×1%

8、营业税及附加税:成交价或评估价×5.5%

编辑本段提高税率介绍

2013年3月1日,国务院出台国五条细则,其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税,力度之大令市场始料不及。有业内人士指出,此举将大大加大二手房交易成本,严厉打击投资、投机需求。但也有人担心,严厉的调控可能会使非投机、投资群体受到误伤,政策效果仍有待实践检验。[4]

评论

有观点认为,在交易环节提高税负,将明显抑制二手房交易,限制投机、投资需求,进而降低房价。也有观点认为,征收大额的交易税,会减少市场供给,在限购、限贷、差别营业税并存的情况下,提高交易税已不能进一步抑制市场需求,这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手,最终结果有可能抬高新房价格。

业内人士表示,过去的调控措施主要在新房上发力,二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀,能够将新房和二手市场结合起来,更好地抑制投机,从而遏制房价过快上涨。不过,由于购房需求是多样化的,“一刀切”的政策难免伤及无辜,着其中就包含改善型购房者。中国房地产学会副会长陈*强说,针对不同人群,不同需求,房价调控需要精细化的差别对待,政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

全国人大代表,中国社科院学部委员程*富表示:对二手房交易课重税可能打击投机,有助于抑制房价的上涨,但此举会波及“改善需求”,同时可能推高新楼盘和房租的价格。他强调,交易环节20%的税率偏高,未来需要适度下调。[4]

住建部副部长:交易税不得转嫁给购房者否则严惩不贷:

今视网北京讯3月5日,2013年全国两会期间,住建部副部长齐-骥接受网和今视网联合访谈时说,40个重点城市的住房信息基本上已经联网;将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规,国家将会出台保护购房者利益的措施。[5]

编辑本段房产转让税费根据国家税法有关政策规定,个人转让房地产涉及的有关税费在商品房销售过程中,大致涉及到以下几种税费,包括:契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

契税

《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让,房屋买卖、赠与和交换,税率为3%—5%,纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。国家在地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

征税对象:发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

纳税人:买方

税率:3%

印花税

印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上。

征税对象:经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

纳税人:买卖双方

税率:0.05%

营业税

国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

征税对象:提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

纳税人:卖方

税率:5%

城市维护建设税

缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%.

教育费附加

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。

土地增值税

土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。[3]

应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

扣除项目包括:

①取得土地使用权所支付的金额,指支付的地价款和交纳的有关税费。

②房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。

③房地产开发费用,包括销售费用、管理费用、财务费用,其中销售费用、管理费用按项金额之和的5%以内计算扣除,财务费用按项金额之和的10%以内计算扣除。

④与转让房地产有关的税金,指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。[3]

⑤按项金额之和加计20%扣除。

应纳税额的计算,采用四级超额累进税率。按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

①增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30

②增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5

③增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15

④增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

征收对象:增值部分

纳税人:卖方

税率:1%或减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收

房产税

房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收.房产税的计税依据分为房产余值和租金收入两种:

①企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税。

②其他单位和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。

房产税实行的是比例税率:

①以房产余值为计税依据的,税率为1.2%。

②以租金收入为计税依据的,税率为12%。

计算公式:

①房产税应纳税额=房产评估值×70%×1.2%或:房产原值×70%×1.2%

②房产税应纳税额=租金收入×12%

手续费

办理了房屋买卖过户手续后,由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费,征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%,由买卖双方各缴纳一半。

房屋产权登记费

办理房屋所有权登记时,应交纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米3角,管房单位自测并符合要求的每平方米减收8分,由登记人交纳。不按规定期限申请登记,又未获准缓期登记的,每逾期1个月,每建筑平方米加征罚金1角;已申请登记,但未按期办理手续的,亦按上述标准加征罚金。

权证工本费,每件收费4元;共有权执照及他项权利执照,每件收费2元。印花税,每件5元。

中介服务费

中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,向委托单位收取合理的费用。

①评估收费。房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。

企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的50%计收评估费。

②代理收费。房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:500万元以下2.5%501~2000万元2%2001~5000万元1.5%5001~100000万元1%1001万元以上0.5%.实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。

③咨询费书面咨询费

普通咨询报告,每份收费300;1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%.

口头咨询费.房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税,房屋出售所得也是应税所得之一。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。

征税对象:财产转让所得

纳税人:卖方

税率:成交价的1%或差额的20%

编辑本段税种契税。

符合住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

新政策下的契税:

普宅:90平米以下:1%、90-140平米:1.5%、非普宅:3%、商业房或公司产权:3%

城建税。

营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

个人所得税。

普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-}×20%;

2年以上5年以下的普通住宅:×20%。

出售公房:5年之内,×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

土地出让金

成本价:城八区内:15.6元每平米城八区外:12.9元每平米经转商:10%按经管理3%

交易手续费。

3元每平方米×建筑面积

合同印花税。

房屋成交总额×0.05%

营业税。

2011年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税。

1、非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55%2年或2年以上:差额×5.55%;

2、个人所得税:普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;

3、土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%5年或5年以上:免征;

4、买卖合同公证费:房屋成交总额×0.3%;

5、契税是应由买方交纳的,交税比例是:普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

6、过户费用。

工本费。

80元,共有权证:20元。

二手房不用过多装修,拎包入住。适应着相当多人群的需求。二手房交易税作为国家调控房地产的重要手段,对于房价的涨跌有很重要的影响,所以多了解一些二手房交易税的知识可以在当下或者未来有很大的作用。

为大家整理的相关知识,相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解,如果您还遇到什么较为复杂的法律问题,欢迎登陆进行律师在线咨询。

继承房屋的税收是多少

赠予的房屋转让会产生20%的,但至于连续得来的房屋要不要征收购卖差价20%的个税,业内意见不一。有的称要征20%个税,有的却说与普通商品房交易无异,按是否证满5年且唯一的标准来征收个税。为你介绍,希望对你有所帮助。

据专家称,原来买卖差价20%个税仅是理论上应征收,但实际则是按连续人所连续的房屋是否证满5年且所连续的房屋是否连续人唯一住房来进行征收个税,证满5年且唯一住房则免征个税,未满5年或非唯一住房则按交易评估价的1%来征收。

连续房屋的交易税费与普通商品房差不多

老城区连续得来的房屋交易占比不高,大约占10%左右,通常都是楼龄较高的房改房或者私房。他表示,在实际操作中,连续得来的房屋在房产证房产由提供上会注明:连续,这类房屋与普通商品房的交易税费差不多,如果连续人拥有的这套房屋证满5年且唯一,免征个税;如果并非唯一住房或者证不满5年,则按交易评估价的1%来计算。

相比起普遍都明白赠予得来的房屋有可能产生20%个税的常识,连续得来的房屋在交易时引起买家关注较少,一般买家只是关注已故的原业主是否在该房屋过身。大城市里老人家通常在医院过世,甚少在家中去世,即使是家中去世也是由于自然原因,买家了解明白后也不会过多计较。

在日常交易中,涉及到连续人多达7人的连续房屋转让,通常都是委托一个连续人来办理交易事宜。绝大部分连续得来的房屋都是“高龄”房改房,有可能存在未补分摊或土地出让金的情况,在连续房屋出新证时连续人可以一并把补分摊面积和土地出让金也办理。

根据一贯的程序,连续人应先在医院开具业主过身的证明,俗称“死亡证”,然后凭据有关证明到公安机关开具亲缘关系证明,再凭亲缘关系证明和死亡证到公证处办理连续公证。公证处会根据死者的遗嘱或者法定连续顺序来确定连续人,再对房屋和亲缘关系进行调查,最后出具连续公证书。据分析,连续公证的费用大约相当于连续房屋的评估价的2%,连续房屋的评估价比市价要低若干成。连续人凭连续公证书和房产证可以到房管局办理连续房屋的手续并获发新证。

将连续房屋再转让放盘价比市价约低20%

连续房屋的占比约为市场10%,赠予房屋的交易量更低。鉴于赠予房屋再次转让有可能产生20%的个税,买家普遍对这类型的房屋特别警惕,业主在出售赠予房屋时也深知有可能被征收高额个税,故此在放盘时也开价较低,对比市价的差距大约相当于个税20%的数目。

为大家整理的相关知识,相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解,如果您还遇到什么较为复杂的法律问题,欢迎登陆进行律师在线咨询。


来源: 北京房产律师  Tags: 二手房交易税介绍,继承房屋的税收是多少


梁学军——北京房产律师

13501179353

扫描二维码

掌上律师解烦恼

All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 北京房产律师 法律咨询热线:13501179353 网站支持:大律师网 网站地图