北京房产律师

　　戴可欣，北京房产律师，现执业于，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

地下车库被水淹了，开发商能否免责？

　　暴雨来袭，我们常见到地下车库进水了，不少车主的车子被水淹了，而车主能否向开发商申请索赔在什么情况下，开发商能免责接下来为您一一介绍。

　　地下车库被淹，开发商能否免责

　　受损车辆的车主向保险公司主张理赔，需有一个前提条件：即与保险公司之间签订了《机动车保险合同》，且为车辆投保了车辆损失险。这样一来，车主与保险公司之间形成了保险合同的法律关系，车主可基于此向保险公司主张理赔。对于保险公司赔付后，额外的损失，仍可向相关过错方予以主张，而重复部分则不能再次以诉讼方式解决。

　　地下车库的进水问题，因暴雨之前通常会有天气预报的预警通知，提示相关部门做好应急防范的准备工作，且降雨通常为一个渐进的过程，故物业管理公司对降水量的加大及地下车库积水问题应有适当的预见义务，物业管理公司应尽到合理的谨慎义务及采取必要的保护措施。

　　一是物业管理公司有无及时通知车主。二是有没有采取合理必要的保护措施。即有没有及时采取措施封闭地下车库、有没有尽力向外排水、有没有时间及条件尽力将车辆转自地面等。如果物业管理公司尽到了上述义务，并无履行瑕疵或懈怠表现，则物业公司可以免责。

　　还有一种纠纷发生在车主与开发商之间。开发商常以其建设符合规划标准，通过了相应检验，而由于政府公共服务系统的相应管线设备排水能力不足作为其免责的事由。对于此种情况，一般不宜就此作为开发商完全免责的事由。

　　开发商对其规划设计并施工建设的小区及公共配套设施应承担相应性能和质量的保证义务。对于是否具有相关排水能力及条件的标准，其作为专业单位较之业主具有更强的判断能力。对于能够发现排水能力不足的情况，开发商应及时向相关部门反应、沟通，协调解决此问题，而不能将此问题的全部推至业主身上。

房屋面积缩小且合同没有约定，购房者怎么办？

　　购房者经过多方面比较才选定房子，交房后才发现房屋的实际建筑面积比购房合同上显示的面积缩小了，然后在购房合同上发现没有对面积差异做出明确约定的情况，这时候购房者应该怎么办接下来为您一一介绍。

　　碰到了面积缩水，在购房合同里又没有对面积差异做出明确约定的情况，购房者怎么办呢

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，;出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。;

　　另外，特别需要注意的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。

　　张某花200多万买了一处门面房，经测量，该门面房实际建筑面积为303.75平方米，而与开发商签订的合同却显示为335.1平方米，建筑面积;缩水;31.35平方米，张某是否可以要求开发商双倍返还购房款

　　根据《合同法》第八条规定;依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护;。

　　张某购买的门面房面积误差比为9.36%，因此，根据法律规定，张某可依据合同要求开发商返还面积误差比3%内的房价款，并双倍返还误差比超过3%的房价款及赔偿经济损失。

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